Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to jedna z najważniejszych decyzji w życiu każdego człowieka. W chwili obecnej mało kogo stać na to, aby kupić mieszkanie za gotówkę. Tutaj z pomocą przychodzą nam banki proponujące kredyty hipoteczne na coraz lepszych warunkach. Konsumenci, którzy zastanawiają się nad zaciągnięciem kredytu hipotecznego, wcześniej powinny bardzo dokładnie zweryfikować, jakie będą ostateczne koszty poszczególnych propozycji od banków. Jednym z najważniejszych parametrów jest oczywiście wysokość rat. W dzisiejszym artykule wyjaśniamy jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego. Zapraszamy do lektury!

Jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego?

Kredyt hipoteczny - definicja

Kredyt hipoteczny to jeden z najpopularniejszych produktów oferowanych przez polskie instytucje bankowe. Jak wiadomo, jest to długoterminowe zobowiązanie, którego najważniejszym wyróżnikiem jest hipoteka ustanowiona przez bank. Hipoteka dotyczy nieruchomości mieszkalnej. Stosuje się ją, aby zabezpieczyć wierzytelność. Ustawa o kredycie hipotecznym wskazuje, że umową na kredyt hipoteczny jest umowa, w której instytucja bankowa udziela kredytobiorcy kredytu bądź daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką bądź innym prawem, które związane jest z jakąś nieruchomością.

Kredyt hipoteczny może także być przeznaczony na sfinansowanie niezwiązanego z prowadzeniem działalności gospodarczej lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego utrzymania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa własności nieruchomości gruntowej lub prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub budynku mieszkalnego.

Każdy konsument, który zastanawia się nad zaciągnięciem kredytu hipotecznego, w pierwszej kolejności powinien dokładnie zweryfikować, jakie są jego aktualne możliwości finansowe. Wysokie, comiesięczne raty mogą być dla niektórych gospodarstw nie do udźwignięcia, dlatego decyzję o kredycie hipotecznym trzeba podejmować w sposób odpowiedzialny i rozsądny. W celu oszacowania, czy opłaca się zaciągać kredyt hipoteczny można obliczyć na przykład wysokość potencjalnych rat kredytu hipotecznego. Taka informacja będzie bardzo przydatna i ułatwi podjęcie odpowiedniej decyzji. Sprawdź, jakie są warunki otrzymania kredytu hipotecznego.

Przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny należy zdawać sobie sprawę z tego, że konieczne jest przygotowanie wkładu własnego. Obecnie żaden bank nie udzieli nam takiego zobowiązania, jeśli nie będziemy dysponować wkładem własnym. Minimalna wysokość wkładu własnego powinna wynosić w chwili obecnej 20%.

Rata kredytu hipotecznego - najważniejsze informacje

Rata kredytu hipotecznego składa się z dwóch części: kapitałowej i odsetkowej. Ta pierwsza wynika z podzielenia kwoty udzielonego przez bank kredytu na liczbę miesięcy okresu kredytowania. Z kolei odsetki dopisywane są do każdej spłacanej przez konsumenta raty. Oblicza się je zgodnie z nominalną stopą procentową. Na ostateczny koszt kredytu wpływają także opłaty i prowizje regularnie opłacane przez klienta banku.

  • Część kapitałowa - jest to kwota, którą pożyczyliśmy od instytucji bankowej. Wraz ze spłacaniem kolejnych rat saldo zadłużenia ulega zmniejszeniu.

  • Część odsetkowa - jest to wynagrodzenie instytucji bankowej w zamian za udzielenie kredytu.

Część odsetkowa dzieli się jeszcze na dwie części. Są one następujące:

  • zmienna stawka referencyjna - WIBOR (dotyczy kredytów udzielanych w polskiej walucie). Wysokość stawki WIBOR jest zawsze ustalana w sposób odgórny przez Radę Polityki Pieniężnej. Banki stosują dwa rodzaje wskaźników: WIBOR 3M (aktualizowany co 3 miesiące) oraz WIBOR 6M (aktualizowany co 6 miesięcy),

  • stała marża - wysokość marży jest określana w sposób indywidualny przez każdą instytucję bankową. Klientom przysługuje prawo do negocjowania z bankiem ostatecznej wysokości marży.

Warto wiedzieć, że każdy bank zobowiązany jest do tego, aby przed podpisaniem umowy okazać klientowi specjalny dokument z harmonogramem spłaty kredytu. Znajdują się tam wszystkie informacje odnośnie wysokości rat kapitałowo-odsetkowych. Z czego dokładnie wynika ostateczna wysokość rat kredytu hipotecznego i jak je obliczyć?

Od czego uzależniona jest wysokość raty kredytowej?

Rata kredytu to podzielona na części kwota zaciągniętego kredytu oraz odsetki. To właśnie odsetki mają ogromny wpływ na ostateczną wysokość rat kredytu hipotecznego. W niektórych przypadkach banki do rat doliczają składki ubezpieczeniowe oraz prowizje z tytułu przystąpienia do zobowiązania przez klienta.

Odsetki wpływają na wysokość raty oraz ostateczny koszt kredytowania. Wysokość odsetek uzależniona jest od dwóch czynników. Są one następujące:

  • wysokość marży określonej przez instytucję bankową - jest to kwota potrącona przez bank z racji udzielenia kredytu klientowi. Wysokość marży może podlegać negocjacjom między konsumentem a bankiem;

  • wysokość stopy procentowej - stopa procentowa ustalana jest według wskaźnika WIBOR dla kredytów udzielanych w polskiej walucie. Ostateczna wysokość stó procentowych jest określana co roku przez Radę Polityki Pieniężnej.

Które raty wybrać? Równe czy malejące?

Kredyt spłaca się zawsze w ratach. Warto wiedzieć, że w zdecydowanej większości przypadków konsument ma prawo zdecydować, w jakim systemie chciałby spłacać swoje comiesięczne raty. Istnieje bowiem możliwość wybrania rat równych lub malejących. W tym pierwszym wysokość rat jest jednakowa przez cały okres spłaty zobowiązania. Z kolei w ratach malejących początkowo wysokość raty jest wyższa, ale z miesiąca na miesiąc ulega obniżeniu.

Który system rat jest korzystniejszy dla klientów? Wiele osób ma duży problem podczas podejmowania decyzji o wyborze systemu spłacania rat. Należy mieć świadomość tego, że gdy wybierzemy raty malejące, ostateczny koszt kredytu będzie mniejszy. Trzeba jednak liczyć się z tym, że w początkowym okresie kredytowania wysokość rat będzie wysoka (duża część odsetkowa). Jednocześnie kredyty hipoteczne z systemem rat malejących są z reguły udzielane tylko tym klientom, którzy mogą pochwalić się posiadaniem odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej.

Wielu klientów ceni sobie jednak system rat równych, ponieważ dzięki niemu wysokość rat przez cały okres kredytowania pozostaje niezmieniona. Nie muszą obawiać się, że w początkowym okresie spłaty będzie im trudno związać koniec z końcem. Wszyscy ci klienci, którzy nie mogą pochwalić się posiadaniem odpowiednio dużej zdolności kredytowej, muszą wybierać spłatę rat równych. W tym systemie stosunek pomiędzy częścią odsetkową i kapitałową jest zupełnie inny. W pierwszej kolejności spłaca się w ratach kapitałowo - odsetkowych wysoką część odsetek, a mały fragment kapitału. Po pewnym czasie te proporcje ulegają odwróceniu.

Jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego - wszystkie koszty zobowiązania, o których warto wiedzieć

Jednym z najważniejszych czynników decydujących o wysokości raty kredytu hipotecznego jest oprocentowanie. Przeważająca większość kredytów hipotecznych oferowanych na polskim rynku oparta jest na oprocentowaniu zmiennym. Na ten parametr składa się stopa procentowa WIBOR a także marża ustalona przez bank. WIBOR to stopa procentowa określana corocznie przez Radę Polityki Pieniężnej. Banki najczęściej stosują stawkę WIBOR 3M - oznacza to, że wysokość rat jest aktualizowana co trzy miesiące. Cały proces określania wysokości rat kredytu hipotecznego powinien być w sposób bardzo dokładny opisany w umowie kredytowej. Każdy, kto nie chce się rozczarować podczas spłacania kredytu hipotecznego, powinien się bardzo dokładnie zapoznać z tym istotnym dokumentem.

Przed podpisaniem umowy o kredyt hipoteczny opłaca się też sprawdzić, czy zaproponowana przez bank atrakcyjna marża nie jest marżą promocyjną obowiązującą przez bardzo krótki okres. Jeśli tak by się stało, po upływie kilku miesięcy raty kredytu mogłyby znacząco wzrosnąć.

Kredyty hipoteczne, w których obowiązuje oprocentowanie stałe, nie dają żadnej gwarancji na to, iż raty pozostaną dokładnie takie same przez cały okres kredytowania. Warto wiedzieć, że stała stopa procentowa obowiązuje wówczas podczas trzech pierwszych lat obowiązywania umowy. Po tym czasie przekształca się ona w system WIBOR + marża banku.

Prowizja

Kolejny, niezwykle istotny koszt zaciągnięcia kredytu hipotecznego to prowizja z tytułu jego udzielania. Opłata z tytułu udzielania zobowiązania może wynieść nawet kilka procent z całej kwoty finansowania otrzymanej od banku. Dla zobrazowania tego kosztu posłużymy się przykładem. W sytuacji, gdy prowizja wyniesie 2,5% przy kredycie na kwotę 300 000 złotych, to będziemy musieli zapłacić 7500 złotych. To naprawdę bardzo dużo. Tym bardziej, kiedy bank zażąda od nas, abyśmy zrealizowali całą wpłatę zaraz przy podpisywaniu umowy kredytowej.

Osoby, które nie mają przy sobie tak dużej gotówki, mogą spodziewać się, że bank wysokość prowizji doliczy do kwoty kredytu oraz rozłoży jej spłatę na określony w umowie czas. Takie rozwiązanie w sposób jednoznaczny wpływa jednak na wzrost całkowitego kosztu kredytu, jednak jest bardzo dobre dla wszystkich konsumentów, których nie stać na tak duży jednorazowy wydatek. Czasami banki stosują rozmaite promocje, w których zachęcają klientów do zapłacenia prowizji od razu. Wówczas konsumenci mogą zdecydować się, czy wybierają kredyt z niską ratą oraz płacą całą prowizję od razu czy kredyt z nieco wyższym oprocentowaniem ale prowizją w wysokości 0 złotych.

RRSO

W każdej ofercie dotyczącej jakiegokolwiek kredytu instytucja bankowa musi zamieścić informację odnośnie wskaźnika RRSO. RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania to niezwykle przydatny wskaźnik z punktu widzenia konsumenta. Dzięki niemu możemy szybko i łatwo porównywać szereg różnorodnych ofert kredytowych. W RRSO brane są pod uwagę czynniki takie jak prowizje, odsetki czy ubezpieczenie. Należy jednak pamiętać o tym, że w RRSO nie są uwzględniane niektóre koszty dodatkowe. Mowa tutaj na przykład o opłacie z tytułu korzystania z karty kredytowej czy kosztów potencjalnych monitów bankowych. Z tego względu RRSO powinien być jedynie wskazówką.