Kredyt hipoteczny na budowę domu to produkt finansowy bardzo często wybierany przez osoby młode, które chciałyby w końcu mieszkać "na swoim". Wybudowanie własnego domu jest spełnieniem marzeń dla tych, którzy chcieliby się w pełni uniezależnić. Niestety, mało kto dysponuje takimi środkami, które pozwalałyby na sfinansowanie tej inwestycji. Właśnie dlatego tak chętnie wybierane są kredyty hipoteczne na budowę domu. Co koniecznie trzeba zrobić, aby móc ubiegać się o kredyt na wybudowanie domu? W tym artykule zebraliśmy szereg cennych wskazówek, dzięki którym znalezienie najlepszego kredytu hipotecznego na budowę domu nie będzie trudne.

Kredyt na budowę domu

Kredyt hipoteczny na budowę domu - jak to działa?

Kredyt hipoteczny na budowę domu określa się również jako kredyt budowlano-hipoteczny. Jest to uwarunkowane tym, że w omawianym produkcie finansowym łączą się dwa odmienne sposoby kredytowania inwestycji. W momencie, gdy budujemy nasz dom, jest to kredyt budowlany. Z kolei, gdy cała inwestycja zostanie już zrealizowana i dom będzie nadawał się do zamieszkania, wówczas dany kredyt staje się kredytem hipotecznym. Przeznaczenie kredytu w trakcie obowiązywania umowy nie zmieni się - cały czas będzie ono dotyczyło zbudowania nieruchomości. Zmianom ulega jednak sposób kredytowania inwestycji w trakcie dwóch etapów. To z kolei powoduje, że zmieniają się również warunki oraz sposób zabezpieczenia kredytu.

Kredyty hipoteczne na budowę domu udzielane są na bardzo wiele lat, a zabezpieczeniem jest nieruchomość, która należy do kredytobiorcy. Zabezpieczenie ma formę hipoteki. Hipoteka - to ograniczone prawo rzeczowe pozwalające do dochodzenia swoich należności, gdyby klient zaprzestał spłacać należności wobec instytucji bankowej. To właśnie taki rodzaj kredytu zawsze trzeba zaciągać, gdy zależy nam na wybudowaniu wymarzonego domu.

Każdy z nas doskonale zdaje sobie sprawę z tego, że zdecydowanie najistotniejszym czynnikiem wpływającym na możliwość uzyskania kredytu od banku jest zdolność kredytowa wnioskodawcy. Oczywiście, nie jest to jedyny warunek, który trzeba spełnić. Liczba wymagań oraz formalności określana przez banki z roku na rok jest coraz większa. Instytucje bankowe chcą jak najbardziej obniżyć poziom ryzyka związany z udzielaniem tego rodzaju zobowiązań. Poniżej dokładnie omawiamy krok po kroku o czym należy pamiętać podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny na budowę domu.

Wybór działki

Jeśli chcemy wybudować dom, w pierwszej kolejności powinniśmy znaleźć działkę. Wybór działki jest niezwykle istotny, ponieważ ta decyzja dość mocno rzutuje na przebieg wszystkich kolejnych czynności związanych z zaciągniętym kredytem. Warto wiedzieć, że jest spora różnica pomiędzy kredytem na budowę domu a kredytem na zakup działki oraz budowę domu. W sytuacji, gdy ubiegamy się wyłącznie o kredyt na budowę domu, wówczas bank będzie sądził, że posiadamy już daną działkę na własność, co w sposób znaczący zmniejsza łączną sumę zaciąganego kredytu. W niektórych przypadkach wartość działki jest też postrzegana jako część wkładu własnego. W dzisiejszych czasach wkład własny jest niezbędny do tego, aby móc w ogóle wnioskować o kredyt hipoteczny.

Bardzo istotny jest także typ posiadanej działki. Najlepiej, gdy posiada ona status działki budowlanej. Jeśli mamy działkę rolną, wtedy należy koniecznie sprawdzić, czy uwzględniono ją w Miejscowym Planie Zagospodarowania Mieszkaniowego na cele mieszkaniowe. Z kolei gdy działka nie ma statusu działki budowlanej oraz nie ma w planach statusu terenu mieszkaniowego, wtedy trzeba dopytać w gminie, czy na danym terenie jest w ogóle możliwość postawienia budynku mieszkalnego. Jeżeli działka nie będzie spełniała warunków zabudowy lub nie będzie o niej informacji w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jako teren nadający się do zamieszkania, wtedy cała procedura związana z uzyskaniem niezbędnych dokumentów będzie bardzo trudna, czasami nawet niemożliwa do przeprowadzenia. Jeśli natrafiliśmy na taką "trefną" działkę, której status jest nieokreślony, znacznie lepiej jest poszukać innej działki. Zachęcamy także, aby dokładnie zweryfikować, jakie są warunki zabudowy na terenie danej działki, ponieważ często domy mogą ich nie spełniać.

Stworzenie projektu, kosztorysu i harmonogramu budowy

Gdy wybierzemy już działkę na której chcemy postawić dom, przychodzi czas na projekt. Można go zamówić na zamówienie w profesjonalnym biurze architektonicznym (jest to dedykowany projekt w pełni dopasowany do naszych potrzeb i oczekiwań) bądź zdecydować się na zamówienie gotowego projektu w biurze projektowym. Przed przystąpieniem do planowania, jak będzie wyglądało konkretnie nasze mieszkanie, trzeba w pierwszej kolejności zweryfikować zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego oraz warunków zabudowy. Projekt nieruchomości musi w pełni odpowiadać stworzonemu planowi zagospodarowania przestrzennego całej okolicy. Mowa tutaj o takich czynnikach jak powierzchnia domu, liczba pięter, typ zastosowanego dachu czy rodzaj bryły.

W trakcie tego etapu trzeba pomyśleć nie tylko o metrażu oraz rodzaju bryły naszego domu, ale także o układzie funkcjonalnym. Ilość oraz rozkład pomieszczeń w dużym stopniu wpływa na ostateczny koszt budowy, zatem także na koszt kredytu hipotecznego. Trzeba zdawać sobie sprawę z tego, że każde dodatkowe pomieszczenie zwiększy nie tylko powierzchnię domu, ale również koszty budowy budynku i jego późniejszego utrzymania.

Podczas etapu projektowania budynku należy także zastanowić się nad tym, jaka kwota kredytu będzie nam potrzebna. Ostateczny koszt wybudowania domu uzależniony jest od wielu zróżnicowanych czynników, takich jak konstrukcja, zastosowane materiały czy standard, w którym będzie on wykańczany. W żadnym wypadku nie wolno zapomnieć o przygotowaniu kosztorysu. Bez tego dokumentu bank nawet nie rozpatrzy naszego wniosku o kredyt hipoteczny. Kosztorys można stworzyć samodzielnie, jednak osoby, które wcześniej tego nie robiły, mogą mieć z tym dość spory problem. W czasie ustalania kosztorysu trzeba wziąć pod uwagę ceny materiałów czy koszt tzw. "robocizny". Wiele biur projektowych jest w stanie przygotować kosztorys do projektu za niewielką dopłatą. Oprócz kosztorysu oraz projektu trzeba również zadbać o to, aby otrzymać wszelkie niezbędne zgody na przyłącza: sanitarne oraz elektryczne. Poza stworzeniem kosztorysu warto również przygotować harmonogram budowy, w którym znajdą się informacje o wszystkich pracach, które chcemy zrealizować krok po kroku. Banki zazwyczaj nie udzielają klientowi od razu całej kwoty kredytu, tylko w transzach odpowiadających kosztom zapisanym w kosztorysie. No i rzecz najistotniejsza: uzyskanie pozwolenia na budowę. Wszystkie te dokumenty będą nam potrzebne, gdy będziemy składać pierwszą wizytę w oddziale banku starając się o kredyt hipoteczny na budowę domu.

Formalności w banku przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny na budowę domu - dokładna lista

Procedury związane z wnioskowaniem o kredyt na budowę domu nie są krótkie ani proste. Wszyscy eksperci podkreślają, że w wielu przypadkach nieoceniona może okazać się pomoc ze strony doradcy kredytowego, który podpowie nam, która oferta kredytu hipotecznego jest najlepsza. Przygotowanie wszystkich niezbędnych dokumentów pod czujnym okiem fachowca także będzie o wiele łatwiejsze.

Wybór instytucji bankowej udzielającej kredytu hipotecznego na budowę domu jest niezwykle istotny. Wynika to z tego, że szacunkowy koszt wybudowania domu wyliczony przez bank, na podstawie którego wyliczy on minimalną wartość kredytu, może być bardzo różny w poszczególnych bankach. Każdy bank zupełnie inaczej może obliczyć nam kwotę minimalną potrzebną do wybudowania domu. Jeśli chcemy mieć pewność, że wybrana przez nas oferta rzeczywiście jest atrakcyjna, należy skorzystać z pomocy doświadczonego doradcy kredytowego.

Wniosek do banku o kredyt hipoteczny na budowę domu powinien zawierać szereg załączników. Dokładna lista wymaganych załączników może być różna. Wszystko zależy od tego, jaką politykę prowadzi konkretna instytucja bankowa. Zazwyczaj banki wymagają od swoich potencjalnych kredytobiorców dostarczenia następujących dokumentów wraz z wnioskiem:

  • zaświadczenie z miejsca pracy o wysokości dochodów,

  • zaświadczenie o posiadaniu zatrudnienia (wystawia je pracodawca),

  • roczne zeznanie PIT (dotyczy osób prowadzących własną działalność gospodarczą),

  • akt notarialny lub wpis z księgi wieczystej potwierdzający, że osoba wnioskująca o kredyt jest właścicielem danej działki,

  • pozwolenie na budowę,

  • harmonogram prac,

  • pozwolenie na budowę,

  • kosztorys,

  • projekt budowlany.

Gdy złożymy wniosek ze wszystkimi wymaganymi przez bank załącznikami, będzie on następnie weryfikowany przez analityka finansowego. Należy mieć świadomość tego, że na wydanie decyzji o kredycie hipotecznym w wielu przypadkach trzeba czekać nawet kilka dni. Gdy wydana decyzja okaże się pozytywna, wtedy wystarczy już tylko udać się do placówki banku oraz podpisać umowę. Warto jednak pamiętać o tym, by bardzo dokładnie przeczytać wszystkie zapisy umowy kredytu hipotecznego. Jeśli którekolwiek punkty dokumentu okażą nam się niezrozumiałe, spytajmy o to pracownika banku lub radcę prawnego.

Zgodnie z polskimi przepisami prawa, kredyt na budowę domu nie ma statusu kredytu konsumenckiego. Oznacza to, że klient nie ma tutaj prawa na odstąpienie od umowy w ciągu 14 dni od jego podpisania. Jeśli kredytobiorca zechce wycofać się z umowy, będzie się to wiązało z wieloma skomplikowanymi procedurami.

Spłata kredytu hipotecznego na budowę domu

Kredyt hipoteczny na budowę domu spłaca się przez wiele lat. Pamiętajmy jednak o tym, że podczas budowy domu obowiązuje okres karencji. Jest to czas, w którym kredytobiorca spłaca na rzecz banku wyłącznie raty odsetkowe od wypłaconego kapitału. Jednocześnie spłata kapitału jest w tym czasie całkowicie zawieszona. Raty naliczane są nie od pełnej wartości kredytu, lecz od sumy wypłaconego przez bank kapitału. Oznacza to, że wraz z kolejną transzą, wysokość rat będzie rosła. Gdy okres karencji minie, klient spłaca już raty kapitałowo-odsetkowe, czyli wówczas rozpoczyna się spłacanie zaciągniętego kredytu.